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分化走勢加劇,聯合辦公行業仍在經歷“破繭的疼痛”
2019-08-15 00:00:00      中國經濟導報


中國經濟導報記者|成靜

    經歷了2018年下半年以來的關店、裁員、退租和融資受阻等諸多負面消息,聯合辦公行業依然不乏熱點。日前,觀點指數研究院發布了上半年聯合辦公報告并指出,從實踐來看,聯合辦公作為最新發展起來的行業,其發展依然面臨著諸多不確定性,企業在不斷進行融資輸血,但盈利模式依然未明。除此以外,行業內部也在復雜的整合當中,這種格局與分化體現在聯合辦公的方方面面。
    該報告指出,作為從傳統寫字樓辦公衍生出來的一種辦公業態,聯合辦公往往對于城市或區域的商辦環境有一定要求,這決定了聯合辦公空間主要集中在經濟發達以及商辦環境活躍的核心城市。根據觀點指數研究院的統計數據,目前,國內聯合辦公空間主要集中在北、上、廣、深四個一線城市,以及成都、杭州、南京、武漢等11個城市。當中,又以四個一線城市最為集中,北京、上海、廣州、深圳占據了國內聯合辦公近80%的市場份額,這說明一線城市依然是聯合辦公空間主要布局城市。除此以外,成都、武漢、杭州、南京四個城市聯合辦公空間的市場份額也均超過了3%,西安、天津、重慶的市場占比則分別為1.93%、1.17%、1.37%。從聯合辦公企業最近的動作看,一些二線城市開始成為布局的理想地。
    據報告分析,一線城市間的市場占比差距和頭部企業的布局有很大關系。比如,直到今年4月,WeWork才在廣州開出第一家門店,而在此之前,廣州聯合辦公市場仍沒有較大影響力的企業入駐。除此以外,上海聯合辦公市場在區域分布上也表現出與北京、廣州、深圳三個城市不同的特點。具體來看,上海浦東、黃浦、徐匯、長寧、靜安五大區域占該城市聯合辦公空間的市場份額均超過10%。而浦東區域占比最高也僅為17.24%,各區域間表現出一種均衡發展的趨勢,這是在另外3個城市所沒有的。
    報告也指出,事實上,與城市、區域和租金間的差異相比,聯合辦公企業之間的分化則表現得更為明顯。今年上半年,一部分企業仍然深陷關店、裁員的旋渦之中,與此同時,另一部分企業則繼續大刀闊斧進行擴張。分析稱,造成聯合辦公空間不同命運的,是隱藏在其后不同的融資生態。近兩年來,聯合辦公空間規模得以快速提升,與市場資本的推手有千絲萬縷的關系。投資者的看好,曾為聯合辦公企業源源不斷地提供輸血。然而,去年下半年以來,彌漫在全球經濟上空的陰霾使得聯合辦公空間的融資受到了影響,一些企業不得不選擇擱淺擴張計劃,甚至削減現有人員與規模。當中受影響的不僅僅是中小企業,也包括聯合辦公的頭部選手。今年1月,由于缺乏股東支持,WeWork的最大金主軟銀宣布對其投資從160億美元銳減至20億美元,這種幅度的減資何止是“腰斬”這么簡單;不久,氪空間傳出關閉6個空間,面積達3萬平方米。
    報告認為,長期來看,聯合辦公空間的融資渠道需要進一步拓寬,且應該更為多元。但無論如何,聯合辦公空間自身的造血能力才是企業需要長遠考慮的課題。目前,市場上聯合辦公空間普遍處于虧損狀態,其盈利模式也飽受市場質疑。而且,單一依靠工位租金的模式,也使得企業的收入受出租率波動影響較大。調查顯示,聯合辦公企業空間平均出租率只有達到85%時才能保持盈虧平衡。而實際上,大多數聯合辦公的單體門店仍未達到這個水平。
    一個簡單的事實是,“雙創”的提出曾使得聯合辦公呈井噴式發展和擴張,因此一直以來,初創類公司成為聯合辦公企業的主要客戶對象。但這類企業的發展不穩定,也是聯合辦公空間出租率普遍不高的原因之一。
    行業研究數據表明,國內中小企業的平均壽命僅為2.5年,而每年倒閉的企業約有100萬家。為擺脫目標客戶的不穩定性和短租期,減少租戶特性給企業造成的不良影響,聯合辦公空間也在不斷調整自身的客戶結構,試圖加大大企業客戶在自身客戶結構中的比重。
    不過,報告指出,去年下半年以來經濟形勢的放緩,也使得一部分傳統寫字樓的企業租戶開始考慮入駐聯合辦公空間,這給聯合辦公帶來了利好。從企業租戶的角度來看,相比傳統寫字樓,選擇聯合辦公空間一定程度上可以節約租金成本。另一方面,聯合辦公的靈活性,也使得企業可以在經濟形勢不好的情況下更好地增減辦公空間,保持合理運營。

【期號:3511】【版面:06】【作者:成靜】打印本頁
 
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